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工商時報 A5/政經八百 2010/11/30
《專家傳真》韓版次貸危機
【何棟欽／台北大學財金系兼任助理教授】
眾所周知，泡菜是南韓特有文化，租房子的押租（chonsei）制度 也是南韓特有文化，另一項南韓特有文化就是打房，打房手段是租稅 和努力興建廣廈千萬間，去（2009）年打房打過頭，今年出現腦震盪 ，簡直可比韓版次貸危機。韓劇魅力無法擋，若以南韓房市動盪史為 題材，相信會是另一股韓流，因為南韓房價雖來到10年來高點，但今 年7月開始反轉下跌，南韓房市可謂「十年一覺漢江夢」。
一、十年房市榮景不再
南韓房價漲幅高於物價，且幅度有擴大趨勢，顯示房價高估，198 7年至2007年間，南韓房價漲幅遠高於美日，也造成民眾購屋壓力較 歐美沉重，2008年南韓房價所得倍數6.26倍，美國只有3.55倍，英國 3.72倍，日本3.75倍，首爾則高達12.64倍，紐約與舊金山則分別只 有7.22倍及9.09倍，家庭負債超過850兆韓元，其中350兆跟不動產債 務有關，炒地皮顯然已經成為高風險賭注。
二、打房措施
（一）鼓勵只持有一棟房屋者，降低其資本利得稅：
盧武鉉時代（2003年-2008年）為壓低房價，提高資本利得稅，稅 率曾高達60％，並降低負債所得比率（DTI）上限至40％。
南韓購屋交易成本是亞洲及先進國家中最高，為鼓勵只持有一棟房 屋者，2008年起，降低其資本利得稅，減稅優惠期限長達10年，課稅 門檻提高，從房價6億韓元提高到9億才需課稅，稅率調降3％，目前 介於6至33％之間，並緊縮自用住宅持有者之認定標準。
（二）增加供給量：
從金大中時代（1998年～2003年）開始，以租稅優惠鼓勵興建，希 望10年內興建500萬棟住宅，也就是每年約50萬棟，其中包括低收入 租賃屋，2008年9月，李明博更準備動支12兆韓元（106億美元），開 始興建，計劃在2018年前，完成興建500萬棟住宅，其中30萬棟在首 爾都會區。
為鼓勵房地產建築以增加供給量，2008年9月，南韓調高綜合不動 產持有稅（Comprehensive Real Estate Holding Tax, CRHT）之課 稅門檻，從房價6億韓元調高到9億韓元才需課稅，稅率從1至3％降至 0.5至1％，只有一棟房屋之60歲以上年長者尚可享有額外減稅10至3 0％的優惠。
另外，2006年至2008年間大量興建的新屋也正陸續完工落成，房屋 供給大量增加，但卻也讓南韓面臨未來5年房屋供給過剩的窘境，餘 屋量創11年來新高，光是2008年8月之餘屋量就高達129,858棟，預估 明年自有住宅率將突破116.7％。
（三）緊縮房貸信用：
2009年7月，南韓曾因房價高漲又大刀闊斧的緊縮房貸信用，降低 貸款成數比率（LTV）上限（首爾降為40～50％）及負債所得比率（ DTI）上限（南首爾房價高檔地區降為40％），以壓抑房價，實施範 圍也從銀行擴及保險公司、相互融資公司及儲蓄銀行。
三、搶救房市
早自2008年10月，南韓就有搶救房市措施，當時彭博資訊報導韓國 國土公司（Korea Land Corp.）將出售3兆韓元債券，以購入私人公 司土地，並幫助低收入者購屋。
隨著去年打房打過頭，今年房市開始逆轉，今年初南韓房市交易量 初現疲態，6月房屋交易件數只有65,197件，遠低於過去4年每月平均 交易件數的81,600件，與去年同期相比，交易量萎縮20％，首爾及其 它都會區更慘，到今年6月為止，今年交易量更萎縮達55％，跟去年 下半年相比，今年上半年首爾房價跌幅為1.07％，預計下半年將再跌 2.8％，6月至8月南韓房價跌幅則為0.13％。
預估年底停業的建商將達200家，南韓特有的押租制度，租屋者需 繳房價的70至80％當押金，已造成年輕族群及家庭極大負擔。
南韓總統李明博今年6月就公開呼籲要穩住房市，7月馬上取消DTI 上限之限制，資本利得稅減免再延長兩年，積極搶救資金週轉不靈的 建商，房貸利率已由2008年11月的7.42％跌至今年8月只剩4.81％。
今年初南韓政府更宣佈將由國營房屋擔保公司（Korea Housing G uarantee, KHGC）以3兆韓元買進2萬間閒置新屋，將來再轉售建商或 民眾。
四、未來展望
雖然經濟強彈，今年前3季經濟成長率6.5％，房貸利率處於低點， 房貸占GDP餘額節節升高，但餘屋充斥，民眾購屋觀望，建商失血， 南韓央行寬鬆政策退場之際，利率也將由2.25％回升，房價是否只是 盤整，抑或會潰堤而泡沫化，正考驗南韓搶救房市的功力。
今年7月，韓國時報指出，政府編預算購買餘屋，只是創造假性需 求，依然無法讓餘屋清倉，使房價止跌回升，利用民眾投機需求養地 搶建的房地產開發商與建商，該是調整體質的時候了，該倒的讓它倒 ，才是挽救房市的關鍵。
《專家傳真》韓版次貸危機
【何棟欽／台北大學財金系兼任助理教授】
眾所周知，泡菜是南韓特有文化，租房子的押租（chonsei）制度 也是南韓特有文化，另一項南韓特有文化就是打房，打房手段是租稅 和努力興建廣廈千萬間，去（2009）年打房打過頭，今年出現腦震盪 ，簡直可比韓版次貸危機。韓劇魅力無法擋，若以南韓房市動盪史為 題材，相信會是另一股韓流，因為南韓房價雖來到10年來高點，但今 年7月開始反轉下跌，南韓房市可謂「十年一覺漢江夢」。
一、十年房市榮景不再
南韓房價漲幅高於物價，且幅度有擴大趨勢，顯示房價高估，198 7年至2007年間，南韓房價漲幅遠高於美日，也造成民眾購屋壓力較 歐美沉重，2008年南韓房價所得倍數6.26倍，美國只有3.55倍，英國 3.72倍，日本3.75倍，首爾則高達12.64倍，紐約與舊金山則分別只 有7.22倍及9.09倍，家庭負債超過850兆韓元，其中350兆跟不動產債 務有關，炒地皮顯然已經成為高風險賭注。
二、打房措施
（一）鼓勵只持有一棟房屋者，降低其資本利得稅：
盧武鉉時代（2003年-2008年）為壓低房價，提高資本利得稅，稅 率曾高達60％，並降低負債所得比率（DTI）上限至40％。
南韓購屋交易成本是亞洲及先進國家中最高，為鼓勵只持有一棟房 屋者，2008年起，降低其資本利得稅，減稅優惠期限長達10年，課稅 門檻提高，從房價6億韓元提高到9億才需課稅，稅率調降3％，目前 介於6至33％之間，並緊縮自用住宅持有者之認定標準。
（二）增加供給量：
從金大中時代（1998年～2003年）開始，以租稅優惠鼓勵興建，希 望10年內興建500萬棟住宅，也就是每年約50萬棟，其中包括低收入 租賃屋，2008年9月，李明博更準備動支12兆韓元（106億美元），開 始興建，計劃在2018年前，完成興建500萬棟住宅，其中30萬棟在首 爾都會區。
為鼓勵房地產建築以增加供給量，2008年9月，南韓調高綜合不動 產持有稅（Comprehensive Real Estate Holding Tax, CRHT）之課 稅門檻，從房價6億韓元調高到9億韓元才需課稅，稅率從1至3％降至 0.5至1％，只有一棟房屋之60歲以上年長者尚可享有額外減稅10至3 0％的優惠。
另外，2006年至2008年間大量興建的新屋也正陸續完工落成，房屋 供給大量增加，但卻也讓南韓面臨未來5年房屋供給過剩的窘境，餘 屋量創11年來新高，光是2008年8月之餘屋量就高達129,858棟，預估 明年自有住宅率將突破116.7％。
（三）緊縮房貸信用：
2009年7月，南韓曾因房價高漲又大刀闊斧的緊縮房貸信用，降低 貸款成數比率（LTV）上限（首爾降為40～50％）及負債所得比率（ DTI）上限（南首爾房價高檔地區降為40％），以壓抑房價，實施範 圍也從銀行擴及保險公司、相互融資公司及儲蓄銀行。
三、搶救房市
早自2008年10月，南韓就有搶救房市措施，當時彭博資訊報導韓國 國土公司（Korea Land Corp.）將出售3兆韓元債券，以購入私人公 司土地，並幫助低收入者購屋。
隨著去年打房打過頭，今年房市開始逆轉，今年初南韓房市交易量 初現疲態，6月房屋交易件數只有65,197件，遠低於過去4年每月平均 交易件數的81,600件，與去年同期相比，交易量萎縮20％，首爾及其 它都會區更慘，到今年6月為止，今年交易量更萎縮達55％，跟去年 下半年相比，今年上半年首爾房價跌幅為1.07％，預計下半年將再跌 2.8％，6月至8月南韓房價跌幅則為0.13％。
預估年底停業的建商將達200家，南韓特有的押租制度，租屋者需 繳房價的70至80％當押金，已造成年輕族群及家庭極大負擔。
南韓總統李明博今年6月就公開呼籲要穩住房市，7月馬上取消DTI 上限之限制，資本利得稅減免再延長兩年，積極搶救資金週轉不靈的 建商，房貸利率已由2008年11月的7.42％跌至今年8月只剩4.81％。
今年初南韓政府更宣佈將由國營房屋擔保公司（Korea Housing G uarantee, KHGC）以3兆韓元買進2萬間閒置新屋，將來再轉售建商或 民眾。
四、未來展望
雖然經濟強彈，今年前3季經濟成長率6.5％，房貸利率處於低點， 房貸占GDP餘額節節升高，但餘屋充斥，民眾購屋觀望，建商失血， 南韓央行寬鬆政策退場之際，利率也將由2.25％回升，房價是否只是 盤整，抑或會潰堤而泡沫化，正考驗南韓搶救房市的功力。
今年7月，韓國時報指出，政府編預算購買餘屋，只是創造假性需 求，依然無法讓餘屋清倉，使房價止跌回升，利用民眾投機需求養地 搶建的房地產開發商與建商，該是調整體質的時候了，該倒的讓它倒 ，才是挽救房市的關鍵。
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